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A differença entre CPCV e a escritura

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A fase final de celebração da venda ou aquisição de habitação é a Escritura, a formalização legal da venda.

Esta fase ocorre em dois atos: a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPVC) e do contrato de mútuo com hipoteca.

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento escrito e assinado pelas partes intervenientes na transação, ou seja, vendedor e comprador. Neste documento os interessados comprometem-se à obrigação de assinar um contrato definitivo, numa data posterior, e que confirma definitivamente a venda: a escritura de compra e venda.


Em que situações se aplica? Quando o imóvel ainda não está pronto a habitar, quando o comprador aguarda a aprovação de um pedido de financiamento, quando o imóvel ainda não possui licença de habitação e em outras situações que impedem a assinatura imediata da escritura.
O Contrato-Promessa de Compra e Venda é, por definição no artigo 410.º n.º 1 do Código Civil, um documento que formaliza a intenção de compra e venda de um determinado imóvel, indicando o prazo para a concretização efetiva da transação e também todas as condições relativas à mesma.


No CPCV é necessário constar:
• A Identificação das partes intervenientes (comprador e vendedor): nome completo, Número do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade, Número de Contribuinte (NIF), estado civil…
• A Identificação das características do imóvel (localização, tipologia, anexos existentes, descrição predial…);
• O valor acordado para aquisição bem como o valor de entrada/sinal se existir.
• A data para a escritura e as sanções a aplicar no caso da mesma não se realizar conforme previsto.
• (se aplicável) a Licença de construção, passada pela Câmara Municipal
• Cláusula de alienação livre de encargos/ônus (forma de proteção do comprador em caso de hipoteca por ele desconhecida, por exemplo)


É necessário dar um sinal ou avançar com uma entrada em dinheiro?


O sinal é uma quantia monetária, acordada entre as partes, a ser entregue pelo comprador aquando da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda, que só se aplica quando definida no último em forma de cláusula.
Serve como garantia ambas as partes: para o vendedor uma vez que se o comprador entrar em incumprimento, o primeiro pode reter este valor; para o comprador porque, na situação inversa, pode exigir a devolução e duplificação do sinal.


Do que se trata a eficácia real deste Contrato?
É permitido por lei que este contrato implique não só as duas partes interessadas, mas também terceiros.
O CPCV de um imóvel tem eficácia real na medida em que o comprador, adquire com ele, o direito real de adquirir o imóvel, independentemente de quem é o proprietário data da escritura.
Uma transação imobiliária, principalmente no que diz respeito à sua formalização através de contratos assinados, requer sempre cuidados.


Escritura de imóvel: o que é?
Antes de qualquer outra coisa, vamos perceber o que é exatamente uma escritura de imóvel. E para que fique bem claro, podemos resumir da seguinte forma: a escritura consiste no ato jurídico que legitima e legaliza o contrato de compra e venda de um determinado imóvel.
Para que a escritura seja firmada, é necessário que estejam presentes as duas partes interessadas no negócio, vendedor e comprador, e é também exigida a assinatura de um notário ou de um representante legal.


Tipos de escritura de imóvel
No que toca a escritura de um imóvel, existem alguns diferentes tipos, consosante o objetivo de concretização de negócio. A saber:


Escritura de compra e venda
Este é o tipo de escritura mais comum e o que oficializa a compra (e respetiva venda) de um determinado imóvel.


Escritura de compra e venda com a intervenção de instituições financeiras
Muito semelhante à escritura referida anteriormente, neste caso surge uma terceira figura que é o banco que vai conceder o empréstimo, figura esta que tem de estar presente no ato da escritura e no próprio documento elaborado.


Escritura de doação
No caso da escritura de doação, o processo é exatamente o mesmo, com a diferença de que não existem valores associados, ou seja, o vendedor passa a doador e a transferência do imóvel é realizada sem qualquer custo associado para o comprador.


Escritura de permuta
Finalmente, neste caso, a escritura é realizada para firmar a troca de imóveis entre duas partes. Esta troca pode ou não exigir algum valor acrescido para uma das partes, caso um dos imóveis não tenha valor equivalente.


Passos a seguir


A escritura de imóvel corresponde à fase final de celebração do contrato. Ela é geralmente antecedida por um contrato de promessa de compra e venda, onde é pago um sinal como forma de garantir a vontade de comprar a casa.


Nesse mesmo documento é estipulado um prazo (entre 30 a 90 dias geralmente), findo o qual é necessário marcar e efetuar a escritura, sob pena do comprador perder o valor do sinal.


A partir do momento da escritura, o comprador passa a ser o legal proprietário do imóvel. Saiba quais o vários passos que compõem esta fase:


Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis)


Se não estiver isento deste imposto, obtenha informações sobre como pagá-lo no sítio oficial das finanças ou numa repartição das finanças, próxima de si. O comprovativo de liquidação do IMT deve ser apresentado no ato da escritura.

Registos de aquisição e hipoteca
As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca são celebradas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são requeridos durante a leitura da escritura.


Escritura de compra e venda e de hipoteca
O momento da escritura engloba dois momentos. O primeiro corresponde à celebração do contrato de compra e venda, através do qual o comprador passa a ser o proprietário do imóvel, e o contrato de mútuo com hipoteca no qual é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc).


Após a celebração deste último contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel, ao seu antigo proprietário.


Documentação necessária


E então, que papelada é necessária para firmar uma escritura sem percalços? Nós ajudamos com a lista:


• Documentos de identificação civil e identificação fiscal dos intervenientes;
• Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
• Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
• Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
• Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão);
• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
• Comprovativo de pagamento do IMT;
• Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência (caso existam);
• Certidão Toponímica (caso exista);
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (caso exista);
• Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
• Declaração de liquidação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).


Custos da escritura


Como tudo, a escritura acarreta custos que podem ser um tanto ou quanto significativos. Tal depende de vários fatores como o valor do imóvel, se se trata da primeira ou da segunda habitação, entre outros aspetos que interferem no preço da escritura.
A questão não está só nos custos com a escritura em si, entenda-se, com o documento, mas antes com os impostos, já para não falar das despesas associadas ao crédito à habitação.

Associados a uma escritura estão sempre alguns custos, que têm a ver com a transação em si e também com os impostos públicos e com o valor do crédito (caso exista):


• Imposto do selo sobre a transação: 0,8%
• Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%
• Registo da escritura, a ser feito em advogados, Balcão único na Conservatória ou balcões do serviço casa Pronta, ou ainda em Notário privado ou público ou privado;
• Pagamento do IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário x Taxa a aplicar – Parcela a abater (conforme dados abaixo):


Rendimento coletável | Taxa | Parcela a abater


• Até 92.407,00€ | 0% | 0€
• Mais de 92.407,00€ até 126.403,00€ | 2% | 1.848,14€
• Mais de 126.403,00€ até 172.348,00€ | 5% | 5.640,23€
• Mais de 172.348,00€ até 287.213,00€ | 7% | 9.087,22€
• Mais de 287.213,00€ até 574.323,00€ | 8% | 11.959,26€
• Mais de 574.323,00€ | 6% | 0€


Agora que já sabe qual a importância de fazer a escritura de imóvel, trate de reunir os documentos necessários e de reservar dinheiro para pagar todas as despesas associadas.


Não se esqueça que só a escritura de imóvel o torna, legalmente, proprietário dessa casa dos seus sonhos, por isso celebre o quanto antes este documento, fundamental para a oficialização do ato de compra da sua habitação.